近日，在石泉县司法局两河司法所工作人员的努力下，成功调解了一起房屋租赁合同纠纷，维护了当事人的合法权益和当地社会和谐稳定，也给周边群众上了一堂生动的普法课。

   王某与妻子张某都系残障人士，经过多年打拼，在集镇修建了两间门面房出租，一家人生活全靠租赁收入。2017年，刘某因开杂货店与王某签订了门面房租赁合同，约定租期5年，每年房租为1.8万元，同时约定，如一方单方面解除合同则需支付对方半年的房租费作为违约金赔偿。

   2019年，刘某因有其他发展事项，遂将两间门面房转租给陈某，杂货铺的剩余货品也盘给了陈某，当时王某与妻子均到外地女儿家玩耍，在转租的时候，刘某电话告知了王某相关情况，王某在电话中并未提出反对意见，且后期连续两年的租赁费都是由陈某直接支付给了王某。

   到了2020年底，由于生意不太景气，陈某决定不开杂货店了，在货物甩卖之后便找到王某要求退租。王某当时表示同意退租，但陈某应当支付自己半年房租费的违约金赔偿，这当然遭到陈某的反对，双方由协商变成争执，最终闹到了司法所。

   在详细了解情况之后，司法所工作人员认为，该纠纷并不简单，还牵扯到转租人刘某。在通知刘某到场了解情况后得知，刘某与陈某当时也签订了转让协议，但该协议只约定了货物转让价款，以及之后的房租费支付方式和去向等内容，并没有提起违约金的事项。

   刘某认为，自己在转让门面房的时候与王某取得了联系，王某并没有反对，且自己并不是退租，而是转租，并未违反与王某的合同约定，且此后两年均是承租人陈某直接向王某给付房租，后期陈某要求退租与自己并无关系，因此违约金并不该自己来赔偿。

   但陈某则认为，当时转租门面房时，刘某并未提及提前退租涉及违约金的问题，双方也未在转让协议中约定，后期虽然自己直接给付王某房租，但租房的行为是与刘某发生的，因此刘某跟王某的协议并不该由自己来履行。

   这样一听，王某是彻底傻眼了，刘某和陈某各有道理，那么，到底谁该来赔偿王某因承租人提前退租而产生的房租损失呢，也就是谁该赔偿违约金呢？当然，这起纠纷通过司法所工作人员的说法说理，和动之以情的调解，最终还是得到了妥善解决，由刘某和陈某共同承担了违约金的赔偿。

   调解员说法

   房屋租赁提前退租是十分常见的事情，一般情况下，提前退租属于违约，承租人需要支付一定金额的违约金，除非因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金。致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

   现在很多房屋租赁中，都会约定提前退租的违约责任，不过也有很多没有在相关的合同当中予以体现，这时候就需要根据实际损失来进行判定，像在大城市一般都是以当初留下来的押金来确定，在小城市或农村则需要双方协商。

   《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

   《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

   本案中就涉及到了承租人转租的问题，刘某把杂货店盘给陈某，已经电话通知了王某，王某未反对属默认同意，王某与刘某之间的租赁合同继续有效，因此刘某应承担违约责任。刘某与陈某签订的杂货店转让协议中，尽管没有约定违约责任条款，但约定了今后三年的房租费给付方式，因此陈某提前退租的行为也违反了其与刘某的约定，应承担相应的违约责任。